Ouverture de MaPrimeRénov’ aux bailleurs et encadrement des loyers allégé en zone tendue

Deux récents décrets viennent contribuer à l’incitation à la rénovation du parc locatif par les bailleurs.

Ouverture de MaPrimeRénov’ aux bailleurs : les conditions pour en bénéficier

Depuis le 1^er juillet MaPrimeRénov’ est accessible aux propriétaires bailleurs qui réalisent des travaux de rénovation énergétique. Le décret du 8 juillet 2021 vient fixer les contreparties pour les bailleurs.

Ceux-ci éligibles aux mêmes forfaits d’aides que les propriétaires occupants, dans les mêmes conditions de revenus, et peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’ pour rénover jusqu’à trois logements locatifs (en maison individuelle et/ou sur les parties privatives d’un appartement), sous réserve de respecter les conditions suivantes :

• Le bailleur doit être une personne physique (les sociétés civiles immobilières sont donc exclues du dispositif) ;
• Le logement ou l’immeuble concerné doit être achevé depuis plus de deux ans à la date de début des travaux et prestations ;
• Le logement doit être loué à titre de résidence principale dans un délai de 6 mois suivant la date de paiement du solde de la prime ;
• Le bailleur doit s’engager à louer  le logement rénové pour une durée minimal de 5 ans à compter de la date de paiement de la prime (et non plus de la prise d’effet du bail) ;
• Le bailleur s’engage à informer son locataire de la réalisation de travaux financés par la prime,
• En cas de réévaluation du loyer, il s’engage à déduire l’aide qu’il a perçu du montant des travaux justifiant la réévaluation.

Le décret précise également que les bailleurs qui ont engagé des travaux entre le 1er octobre 2020 et le 30 juin 2021 peuvent déposer une demande.

Il prévoit ensuite différentes sanctions en cas de non-respect de ces conditions : remboursement de la prime versée, amende dont le montant peut aller jusqu’à la moitié de l’aide accordée ou encore interdiction d’accès au dispositif pendant 5 ans.

Enfin, le texte prévoit trois forfaits MPR spécifiques aux territoires d’outre-mer, ils concernent notamment l’eau chaude solaire, les sur-toitures et bardages ventilées. Ces nouveaux forfait excluent le bénéfice du forfait rénovation globale et des bonifications, en raison de l’impossibilité matérielle de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) sur ces territoires.

Le même jour un arrêté est venu préciser plusieurs points :

• Il fixe le montant des trois forfaits spécifiques aux territoires d’outre-mer prévus par le décret du même jour.
• Pour les travaux d’isolation des murs par l’extérieur, le calcul de la prime et de la dépense éligible tient compte du montant total des aides perçues au titre des certificats d’économie d’énergie (CEE), indépendamment du plafond de surface de 100 m2 ;
• L’arrêté fournit un modèle d’attestation sur l’honneur pour les propriétaires bailleurs afin d’attester le respect des conditions énoncées par le décret ;
• Il précise enfin la nature des pièces à fournir pour justifier de la propriété du logement.

L’encadrement des loyers en zone tendue prolongée et un allègement en cas de réalisation de travaux

Un décret du 29 juin 2021 prolonge quant à lui jusqu’au 31 juillet 2022 (au lieu du 31 juillet 2021) l’encadrement des loyers dans 28 agglomérations(*) présentant une situation tendue en matière d’accès au logement (zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements). Ce dispositif d’encadrement s’applique au moment de la remise en location ou d’un renouvellement de bail de logements vacants (à l’exception de ceux faisant l’objet d’une première location et de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois) où, selon le décret du 27 juillet 2017, « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».

Le décret initial de 2017 vient toutefois préciser trois exceptions, notamment dans le cas de rénovation, qui permettent à un bailleur une réévaluation du loyer (plafonnée selon les cas) :

• Lorsque le bailleur a réalisé avant la relocation ou le renouvellement du bail des travaux d’amélioration ou de mise en décence du logement pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer (hausse du loyer annuel limitée à 15% du coût réel TTC des travaux) ;
• Lorsque le bailleur a réalisé depuis moins de six mois des travaux d’amélioration dans le logement d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer (hausse du loyer libre) ;
• Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué (hausse imité à la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire).

Pour le cas du loyer sous-évalué, le nouveau décret précise que « les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique » et ajoute que « l’augmentation de loyer n’est possible que lorsque le logement atteint le niveau de performance énergétique minimal », à savoir une consommation inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (au moins la classe E du DPE).

Consulter les deux articles de la Banque des territoires « Un décret organise l’ouverture de MaPrimeRenov’ aux propriétaires bailleurs » et « L’encadrement des loyers en zone tendue prolongé jusqu’à l’été 2022, sauf performance énergétique ».

(*) Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.