« Les propriétaires bailleurs, la rénovation énergétique et le diagnostic de performance énergétique » – Etude PREMOCLASSE

Qui sont les propriétaires-bailleurs du parc privé et comment appréhendent-ils le renforcement des exigences de performance énergétique ? C’est à ces questions que tente de répondre l’étude « Les propriétaires bailleurs, la rénovation énergétique et le diagnostic de performance énergétique » réalisée par le CIRED (Centre International de Recherche sur l’Environnement et le Développement) dans le cadre du projet de recherche PREMOCLASSE.

Le CIRED a réalisé, en 2021-2022, une étude qualitative sur la manière dont les bailleurs privés, en France, abordent l’enjeu de rénovation énergétique, dans un contexte émergent de renforcement des exigences de rénovation énergétique, en lien avec une refonte du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : renforcement de sa méthode de calcul, opposabilité, pierre angulaire de l’intégration d’un seuil de performance énergétique à respecter pour qu’un logement soit considéré comme décent.

Loin de l’image uniforme du bailleur individuel, plusieurs profils existent

Sur la base d’une quarantaine d’entretiens, l’étude permet de distinguer 10 profils de bailleurs au parc et au modèle économique différents :

Des approches de l’activité locative différentes

Les 10 profils dressés par l’étude attestent d’une diversité de pratiques locatives, de ressources financières et techniques disponibles et dans l’approche du DPE et du renforcement des exigences de rénovation énergétique. Concernant cette dernière, ses effets seraient très différenciés selon les profils de bailleurs et, indirectement, pour les locataires puisque trois groupes se distinguent :

• Ceux dont le DPE est à même d’infléchir les pratiques de rénovation (la moitié des profils) : professionnel de l’immobilier, salarié visant l’indépendance économique, héritier patrimonial actif, bailleur patrimonial et retraité de l’immobilier ;
• Ceux dont le DPE pose une incertitude sur le devenir des biens : investisseur populaire, bailleur circonstanciel à bas revenu, professionnel du bâtiment – pour lesquels les régimes d’aide seront décisifs pour les engager vers la rénovation énergétique de leurs biens ;
• Et ceux dont le DPE signe une sortie des bailleurs du marché locatif et une mutation des biens : conservateurs et déçus de l’immobilier.

Vers une reconfiguration du marché locatif privé

Le renforcement des exigences de rénovation devrait venir reconfigurer le paysage du marché locatif privé dans le mesure où il représente une opportunité d’enrichissement pour certains (les propriétaires professionnels de l’immobilier par exemple dont le modèle économique repose sur les « bonnes affaires » à rénover, qui seront alors plus abondantes sur le marché) ou d’appauvrissement pour les autres dont le modèle économique s’avère moins adapté au contexte (attachement patrimonial, complément de revenu actuel). « Les capacités d’enrichissement via le marché locatif privé peuvent donc se trouver fortement redistribuées par le DPE et les exigences qui lui sont liées. »

Au-delà de la remise en cause de certains des profils de bailleur, cette reconfiguration peut également avoir des répercussions pour les locataires précaires. « Parmi les profils qui ciblent des locataires à bas revenus […] seuls deux profils semblent pouvoir pérenniser une offre à faible loyer, avec des ressorts différents. Le propriétaire professionnel de l’immobilier peut potentiellement se porter acquéreur des biens énergivores localisés dans des zones détendues » (où il est plus difficile d’absorber les où les coûts des rénovations énergétiques puisque les prix de l’immobilier peuvent être faibles en regard des coûts de rénovation) et « Le bailleur patrimonial, du fait de l’attention continue portée à ses biens et de sa visée de long terme justifiant les investissements de rénovation énergétique. »

L’étude relève en fin le risque pour certains bailleurs de ne pas se conformer aux nouvelles exigences si des aides ne viennent pas les soutenir dans la mise aux normes de leur logement ou si ils font le choix de passer à d’autres modes locatifs (location non déclaré ou saisonnière). « Cette issue peut évincer des locataires précaires du marché locatif sans répondre à l’enjeu de rénovation énergétique, puisqu’il s’agit alors de laisser le bien en l’état. »

>> Consulter la note de synthèse :

>> Pour aller plus loin, consulter également :

• Le portrait de membre du RAPPEL : Coralie Robert, Docteure en sociologie et chercheuse
• L’article du RAPPEL « Interdiction » de location des passoires énergétiques : une mise en œuvre pas si évidente