Les passoires énergétiques ont moins la cote sur la marché de l’immobilier

Suite à la loi climat et résilience de 2021, les propriétaires de passoires énergétiques (logements classés F et G) vont faire face à plusieurs contraintes :

• à compter de fin août 2022, les loyers ne pourront plus être augmentés ;
• à partir du 1er septembre 2022, ces logements  ne pourront pas être vendus sans réaliser un audit énergétique ;
• enfin, à partir de 2025 les logements classés G seront considérés comme non-décents (et donc interdits à la location) et 2028 pour les logements de classe F.

Une étude récente menée par SeLoger et Meilleurs Agents propose une analyse de la performance énergétique des logements mis en vente, tentant ainsi d’évaluer l’impact du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) et de la loi Climat-Énergie sur le marché de l’immobilier. Celle-ci porte sur l’analyse des biens immobiliers mis en vente depuis janvier 2019 sur les deux plateformes.

Une hausse des passoires énergétiques mises en vente

L’étude montre qu’au cours de l’année 2021, la mise en vente d’appartements classés F ou G augmente de 8% (contre 3,5% pour les appartements mieux classés). Les maisons les plus énergivores ont quant à elles vu le nombre d’annonces s’envoler (+7,4% contre -10,4%) pour les maisons disposant d’un meilleur DPE. Sur l’année 2021, ce sont 12,9% des biens immobiliers annoncés sur les sites analysés qui sont des passoires énergétiques.

Jusqu’à 17% de moins-value sur le marché

Qui dit mauvais DPE, dit notamment réalisation de travaux pour le futur acheteur qui souhaite mettre le logement en location et donc un coût supplémentaire à supporter, et cet argument influencerait le prix de vente à la baisse du bien. Résultat : le prix de vente des passoires énergétiques voient donc leur prix minoré de 6,7% sur le marché par rapport à des biens classés C, D ou E. Et en comparant avec des biens performants (classe A ou B), un appartement énergivore se vend 13% moins cher et peut aller jusqu’à 17% pour une maison.

Si un bon DPE permet de vendre plus cher (jusqu’à +10% dans certaines métropoles), cela reste moins vrai dans sur les zones où le marché immobilier est tendu. C’est le cas par exemple à Paris où les biens classés F ou G coûtent, en moyenne, +1,1 % plus cher que les autres du fait notamment qu’il est accordé plus d’importance au « cachet de l’ancien » qu’à la valeur verte du bien.

Une répartition géographique inégalitaire

L’étude se penche également sur la répartition géographique des passoires énergétiques avec des passoires énergétiques très largement  surreprésentées dans les départements montagneux (Hautes-Alpes, Cantal, etc.) et plus clairsemées sur le littoral. Cela peut s’expliquer par des besoins en chauffage plus importants en montagne que dans les départements côtiers où le climat est plus clément. Mais d’autres facteurs entrent en ligne de compte comme la date de construction des logements : à Paris par exemple, où les logements anciens sont très représentés, la part de passoires thermiques mises en vente 2021 est de 19,7% contre 12,9% pour la moyenne nationale.

Une analyse encore plus fine a d’ailleurs récemment été effectuée par la start-up Bevouac, spécialiste de l’investissement locatif « clé en main » dans l’ancien, qui a identifié les dix villes recensant le plus de biens énergivores, avec en tête Boulogne-Billancourt, Annecy et Dijon. A l’inverse, les villes ayant le plus faible taux de passoires thermiques sont généralement situées au Sud de la Loire, autour de l’Arc méditerranéen ou sur la façade Atlantique.

Vers une prise de conscience des propriétaires bailleurs ?

S’il parait délicat d’affirmer que ces constats sont le fruit des nouvelles dispositions réglementaires liées aux passoires énergétiques, une prise de conscience semble toutefois s’opérer chez les propriétaires bailleurs, dont un tiers semblait méconnaitre ces dispositions en novembre 2021. En espérant toutefois que les nouvelles mesures ne les incitent pas plus à vendre leurs biens F ou G qu’à les rénover…

Enfin, un point de vigilance quant aux résultats de l’étude est à relever dans la mesure où celle-ci porte sur le DPE de logements mis en vente. Or, malgré l’instauration d’un nouveau diagnostic, rendu plus fiable et opposable depuis le 1^er juillet 2021, une récente enquête de 60 millions de consommateurs pointe des erreurs encore fréquentes sur la réalisation des DPE (erreur de superficie, isolation mal prise en compte, etc.) pouvant mener à des écarts de deux, voire trois, classes énergétiques de différence pour un même logement.

Consulter le communiqué de presse « Étude Meilleurs Agents et SeLoger – DPE ».

Lire les articles de SeLoger : « Un bon DPE permet-il vraiment de vendre plus cher et plus vite ? » et « DPE : dans quels départements recense-t-on le plus de passoires énergétiques ? »

Consulter le communiqué de presse « Bevouac présente le top 10 des villes qui comptent le plus de passoires thermiques ».