Réforme du DPE : opposabilité et nouvelles informations affichées

La loi du 23 novembre 2018 (art. 179) portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi ELAN », rend opposables les informations (autres que les recommandations – de travaux notamment) contenues dans les Diagnostics de performance énergétiques (DPE) annexés aux ventes immobilières et baux d’habitation. Jusqu’alors, ces DPE étaient fournis à des seuls fins d’information. 

Opposabilité et contenu des DPE

La date d’opposabilité prévue par cette loi était fixée au 1^er janvier 2021. Toutefois, dans le contexte de la crise sanitaire, cette date a été reportée au 1^er juillet 2021.

La loi du 8 novembre 2019 (art. 15) relative à l’énergie et au climat habilite le Gouvernement à procéder par voie d’ordonnance pour définir et harmoniser les dispositions relatives à la consommation énergétique des bâtiments, et notamment la notion de « bâtiment à consommation énergétique excessive« . Celle-ci doit être exprimée en énergie primaire et finale en tenant compte de la zone climatique et de l’altitude. L’échéance de publication de l’ordonnance est fixée au 8 mars 2021.  Cette échéance est importante car au 1er janvier 2022, les logements qui excèdent le seuil retenu devront indiquer sur l’annonce : « Logement à consommation énergétique excessive » (par une police au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce).

En application de ces mesures, le décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020 revoit la partie réglementaire du Code de la construction et de l’habitation cadrant les diagnostics de performance énergétiques afin de prendre en compte la pleine entrée en opposabilité de ces diagnostics au 1^er juillet 2021. Il prévoit des dispositions relatives à l’établissement des diagnostics, notamment dans les bâtiments d’habitation collectifs et à leur contenu qui doivent désormais prendre en compte systématiquement dans la méthode de calcul l’éclairage et la ventilation . Ce décret intègre également les nouvelles obligations instituées par la loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat d’afficher dans les annonces immobilières :

• l’estimation des dépenses annuelles d’énergie théoriques pour un usage standard ;
• l’obligation de ne pas dépasser le seuil de 330 kWh d’énergie primaire par mètre carré par an (classement G ou F) applicable à compter du 1^er janvier 2028 aux bâtiments à usage d’habitation.

Lire le décryptage des contenus du décret réalisé par l’ANIL.

Sanctions prévues

La responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée s’il ne transmet pas volontairement le DPE ou s’il mentionne de fausses informations dans l’annonce de vente pour induire le futur acquéreur en erreur. L’acquéreur ou le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander l’annulation de la vente / du bail ou des dommages-intérêts / une réduction du prix du loyer. Le Tribunal peut infliger au vendeur ou au bailleur une amende de 300 000 € et une peine de 2 ans de prison.

Pour le diagnostiqueur, s’il commet une faute dans l’exercice de sa mission en ne respectant pas les règles de l’art et les normes (par exemple, diagnostic erroné) il est tenu d’indemniser l’acheteur ou le locataire pour le préjudice subi.

Enfin, la responsabilité du notaire peut notamment être engagée s’il a validé la vente en l’absence de DPE ou en ayant connaissance d’informations mensongères induisant le futur acquéreur en erreur. L’acquéreur peut saisir le tribunal judiciaire et obtenir des dommages-intérêts. Le Tribunal peut infliger au notaire une amende de 300 000 € et une peine de 2 ans de prison.

Durée de validité des DPE

Un autre décret n° 2020-1610 du même jour fixe par ailleurs la durée de validité des DPE : les DPE réalisés jusqu’à la fin 2017 seront rendus caduques au plus tard au 1er janvier 2023. Les plus récents, effectués depuis le 1er janvier 2018, resteront eux valables jusqu’à la fin 2024. Passé ce délai, un DPE nouvelle génération devra être réalisé. Ces nouveaux DPE conserveront enfin leur durée de validité actuelle, à savoir 10 ans.

Des textes importants toujours en attente de parution…

Pour que l’édifice du nouveau DPE soit complet, plusieurs textes essentiels manquent encore, dont celui concernant la méthode de réalisation du DPE, mais aussi et surtout celui concernant les classes énergétiques et le mode d’expression de l’énergie. Le Gouvernement entend en effet aller au-delà de ce qui était prévu dans la loi ELAN et établir de nouveaux seuils de classes énergétiques. Par ailleurs, sur les 5 scénarios présentés début décembre 2020, 4 proposent de modifier l’affichage de la consommation d’énergie du logement pour l’exprimer en énergie finale (le DPE étant actuellement exprimé en énergie primaire).

Ce dernier point fait l’objet d’âpres débat entre le Gouvernement et des organisations de la société civile et du bâtiment, car selon l’affichage retenu en énergie finale ou en énergie primaire, les logements chauffés à l’électricité seront plus ou moins bien classés (un affichage en énergie finale sortirait du champ des passoires énergétique la quasi intégralité des logements chauffés à l’électricité, mode de chauffage pourtant très couteux pour les usagers).

Lire à ce propos l’alerte lancée par 12 organisations.