Non-décence énergétique : 500 000 logements énergivores pourraient sortir du parc locatif selon la Fnaim

Afin de lutter contre la location de passoires énergétiques, la Loi Climat et résilience de 2021 introduit un seuil de performance énergétique minimal pour qu’un logement soit considéré comme décent, et donc « apte » à la location. Ainsi seront considérés comme non-décents : les logements ayant une consommation supérieure à 450kWh/m².an en énergie finale à partir du 1er janvier 2023 (soit les logements classés G sur DPE à l’exclusion de ceux chauffés à l’électricité), l’ensemble des logements classés G en 2025, classés F en 2028 et classés E en 2034, ce qui représentera 4,8 millions de logements. A noter que le terme « interdiction de location » est abusif, dans la mesure où en cas de non-décence, un juge pourra prescrire des travaux au propriétaire sans toutefois lui infliger de  sanction telle que retirer le bien à la location.

La Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM) a interrogé plus de 500 gestionnaires locatifs afin d’anticiper le comportement des propriétaires-bailleurs de passoires énergétiques qui seront confrontés à la réglementation en matière de non-décence énergétique. Résultat : une majorité des bailleurs comptent relouer leur bien en l’état, un quart souhaitent revendre leur bien et un tiers seraient prêts à mener des travaux.

Une majorité des bailleurs prévoient de relouer en l’état ou vendre leur passoire énergétique

Selon le sondage de la FNAIM, 32% des bailleurs de passoires énergétiques prévoient la rénovation du bien du fait de la nouvelle norme de décence des logements.

Toutefois, 31% envisagent de relouer leur bien en l’état, allant ainsi à l’encontre de la loi, 6% comptent proposer le bien en location de courte durée (non concernée par l’évolution réglementaire) et 5% veulent récupérer sa gestion (afin de relouer en l’état sans passer par un intermédiaire immobilier plus regardant sur la conformité du bien vendu ?). Ce serait donc 42% des bailleurs qui souhaiteraient relouer en l’état sans réaliser de rénovation énergétique du logement.

Les propriétaires qui comptent vendre leur bien sont quant à eux 26%. «C’était une intuition, nous l’avons désormais quantifiée : près de 500.000 logements très énergivores actuellement loués seraient ainsi susceptibles de quitter le marché locatif d’ici à six ans, alerte Jean-Marc Torrollion, président de la Fnaim. La nouvelle exigence réglementaire viendrait donc impacter le marché du logement locatif, déjà en forte tension dans de nombreuses zones notamment urbaines ou péri-urbaines.

Le principal frein évoqué par 93% des sondés concernent le coût des travaux pour la mise en conformité du logement, ce qui confirme les résultats de l’étude de l’ANIL « Freins et motivations des propriétaires-bailleurs pour les travaux », suivi des difficultés techniques liées à la réalisation de travaux. Dans plus de 40 % des cas, les travaux sont tributaires d’une décision en Assemblée générale de copropriété (63% des passoires énergétiques du parc locatif privé relèveraient de copropriétés).

La FNAIM propose une stratégie globale pour réussir la rénovation

Face à ce constat, la 1ère organisation syndicale des professionnels de l’immobilier propose une feuille de route pour relever le défi de la rénovation, notamment dans le parc collectif :

• La suspension automatique de la non-décence énergétique dès lors qu’un plan pluriannuel de travaux (planning détaillé des travaux collectifs à mener au sein d’une copropriété, échelonné sur 10 ans) est adopté ;
• Rendre le DPE collectif opposable et de valeur supérieure à un DPE individuel, afin d’inciter les copropriétaires à s’engager dans un plan ambitieux de rénovation (la situation de certains logements – pignon Nord, dernier étage, etc. – rend pratiquement impossible leur sortie du statut de passoire quels que soient les travaux engagés et le DPE individuel sera toujours une sanction pour leur propriétaire, ce qui ne les incite pas à voter des travaux collectifs ;
• Instituer, pour tous les biens y compris ceux de propriétaires occupants, la classe F comme standard minimum de performance énergétique au 1er janvier 2030, afin d’éradiquer tous les logements énergivores et pas seulement dans le parc locatif. Cette obligation de travaux de rénovation pourrait exigée lors de la vente du bien.
• Diversifier les solutions de financement grâce à l’innovation bancaire : développer des produits bancaires tournés vers la copropriété, via un principe de garantie de l’État aux prêts rénovation à la copropriété, ou encore créer un produit d’épargne rénovation, pour favoriser la réalisation effective de travaux de rénovation au moment de l’achat.

Consulter le communiqué de presse, le sondage et les propositions détaillées de la FNAIM : « Passoires thermiques : 500 000 logements pourraient sortir du parc locatif, les propositions de la FNAIM ».